一邊大肆唱空，一邊積極做多，頻繁被外資使用的“障眼法”最近再度上演。國際信用評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾最近的報(bào)告預(yù)計(jì)，中國新房售價(jià)可能會有10%左右的下降，因此調(diào)低了眾多中國房企的評級展望；摩根士丹利也發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，三季度中國主要城市銷售均價(jià)將進(jìn)一步下降，一些對沖基金更是宣稱對賭中國房地產(chǎn)泡沫破裂。然而就在不約而同唱空中國樓市之時(shí)，外資涌入中國樓市的步伐絲毫沒有放緩，且呈現(xiàn)出加速態(tài)勢。

唱空中國樓市不約而同

6月15日，標(biāo)普在一份亞洲房地產(chǎn)市場分析報(bào)告中預(yù)計(jì)，未來6至12個(gè)月內(nèi)，中國新房銷售價(jià)格可能會有10%左右的下降。由于2009年以來，中國的房屋供應(yīng)量一直處于高位，加上強(qiáng)烈融資需求下的高杠桿率，標(biāo)普對未來中國房地產(chǎn)公司的還款能力表示懷疑。

標(biāo)普還對30家中國房地產(chǎn)開發(fā)商的信用前景發(fā)表了評論，僅3家為投資級別，7家為“負(fù)面”。并警告稱，若未來中國房企銷售成績倒退，會有更多房企評級下調(diào)至“負(fù)面”。

同時(shí)，摩根士丹利也發(fā)布中國房地產(chǎn)市場研究報(bào)告，認(rèn)為三季度中國內(nèi)地開發(fā)商將推出更多新樓盤，且會提供進(jìn)一步折扣，從而導(dǎo)致中國主要城市的銷售均價(jià)進(jìn)一步下降。

而在此之前的4月，國際評級機(jī)構(gòu)穆迪就曾發(fā)布報(bào)告，將中國房地產(chǎn)業(yè)的信用評級展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”，認(rèn)為中國房地產(chǎn)開發(fā)商未來將面臨艱難的營運(yùn)環(huán)境。

自去年底以來，國際媒體和研究機(jī)構(gòu)頻頻發(fā)布看空中國樓市的報(bào)告，進(jìn)而發(fā)展為看空中國經(jīng)濟(jì)。美國《新聞周刊》曾預(yù)測中國將因房產(chǎn)泡沫破裂而陷入經(jīng)濟(jì)崩潰，列為“2010年十大世界預(yù)測”第二位；美國對沖基金大佬查諾斯斷言，中國房地產(chǎn)業(yè)的問題比迪拜嚴(yán)重1000倍，資產(chǎn)高估與信用供應(yīng)過剩是主要原因；國際評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)則以信貸規(guī)模急劇擴(kuò)大、房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲加劇了中國宏觀金融穩(wěn)定性所面臨的風(fēng)險(xiǎn)為由，將中國的長期本幣發(fā)行人違約評級的展望從穩(wěn)定調(diào)整至負(fù)面。

進(jìn)入2011年，查諾斯、麥嘉華、格蘭瑟姆等資本巨頭，不約而同的“看空中國”。查諾斯宣稱，他已募集了2000萬美元的離岸基金，對賭中國房地產(chǎn)泡沫破裂；國際金融大鱷索羅斯也攜帶萬億熱錢重返香港，大肆宣揚(yáng)看空中國的觀點(diǎn)。

美國沃思堡顧問公司創(chuàng)始人馬克?哈特甚至認(rèn)為，可以利用看跌期權(quán)做空人民幣，金融危機(jī)期間中國貨幣供應(yīng)增長強(qiáng)勁、嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)。一旦房產(chǎn)泡沫破裂，外資可能馬上撤離中國，為了穩(wěn)住貿(mào)易保經(jīng)濟(jì)增長，可能傾向于本幣貶值。

外資加速涌入樓市

一邊是外資不約而同的大肆唱空，另一邊卻是乘虛而入加速涌入中國房地產(chǎn)市場。商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份中國實(shí)際使用外資金額92.25億美元，同比增長13.43%。外商投資房地產(chǎn)業(yè)增速迅猛，前5個(gè)月，外商投資中國房地產(chǎn)金額達(dá)266億元，同比增長57.3%。

今年以來，外商投資中國房地產(chǎn)領(lǐng)域就一直保持高增長態(tài)勢，1-3月、1-4月和1-5月外商投資房地產(chǎn)金額分別為144億元、222億元和266億元，同比增速分別達(dá)到45.2%、62.3%和57.3%。從開發(fā)企業(yè)資金來源來看，1至5月國內(nèi)貸款為5803億元，僅增長4.6%；然而利用外資達(dá)到266億元，增長幅度高達(dá)57.3%；自籌資金12486億元，增長30.9%；其他資金13785億元，增長14.6%。

易城中國根據(jù)國內(nèi)83家重點(diǎn)房企的大額融資記錄統(tǒng)計(jì)分析，與2010年相比，2011年一季度各大房企融資渠道的變化較大，銀行貸款的比例已經(jīng)降至37%，境外資金已經(jīng)成為第一大來源，占比達(dá)到39%，而2010年這一比例只有25%。

今年以來在境外市場融資的中國房企，幾乎都獲得了境外投資者的青睞，許多公司發(fā)債獲得了超額認(rèn)購。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，1至3月中資房企已經(jīng)從境外市場融資超過30億美元，今年全年很可能突破百億美元，創(chuàng)下中資房企海外融資額的最高紀(jì)錄。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)(CRIC)數(shù)據(jù)也顯示，5月份又有多家房地產(chǎn)公司發(fā)行美元債券，僅遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、華潤置地兩家就發(fā)行了11.5億美元。

不僅是通過房企的融資渠道進(jìn)入中國樓市，外資還直接在市場上大舉收購。上半年，愛爾蘭房地產(chǎn)公司財(cái)富控股將位于上海市淮海中路的“淮海商城”收入囊中，交易價(jià)格為5.75億元人民幣；上海國際集團(tuán)廣場有限公司100％股權(quán)實(shí)現(xiàn)成功轉(zhuǎn)讓，該項(xiàng)目的收購方為新加坡的一家公司，成交價(jià)格超過3.1億元；長沙廣悅置業(yè)有限公司39％股權(quán)則被香港一家置業(yè)公司收購，成交價(jià)為2.9億元。

實(shí)際上，早在去年下半年外資就開始大舉布局國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)。2010年9月，美國私募巨頭黑石集團(tuán)宣布聯(lián)手香港鷹君集團(tuán)共同開發(fā)大連高端酒店和住宅項(xiàng)目。11月24日，外資房企荷蘭GTC宣布其在中國的首個(gè)商業(yè)綜合體凱丹廣場落成運(yùn)營。12月17日，中遠(yuǎn)集團(tuán)將所持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的股權(quán)出售，接盤者為香港南豐集團(tuán)和一家外資基金。金融危機(jī)陰霾散去后，摩根士丹利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、凱雷投資等眾多國際公司均以不同形式再度涌入中國房地產(chǎn)業(yè)。

世邦魏理仕的報(bào)告顯示，2010年，中國境內(nèi)主要城市房地產(chǎn)大宗收購交易成交總額約為920億元，較2009年大幅增長40%。其中外資(含港澳臺)440億元，較2009年大幅上漲94%。綜合、商辦類物業(yè)受到境外機(jī)構(gòu)投資者的青睞，成交金額占比達(dá)92%。

唱空或別有用心

對于外資這種表里不一的做法，復(fù)旦大學(xué)有經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，國際輿論唱空中國樓市、唱空中國經(jīng)濟(jì)這種炒作值得重視，其背后的用意可能是一場心理戰(zhàn)，對沖基金借助輿論造勢，小范圍做空中國經(jīng)濟(jì)。利用此番言論，讓國內(nèi)投資客首先亂了陣腳，進(jìn)行拋盤，外資最希望看到的是樓市大跌，從中抄底。

財(cái)經(jīng)評論人朱大鳴（微博）則指出，外資經(jīng)常以唱空為幌子，實(shí)際上還是想在中國房地產(chǎn)市場賺錢。最近境外機(jī)構(gòu)這種看空做多的行為，是國際金融資本的一個(gè)伎倆，國際資本看空做多，依然是在賭人民幣升值。